2018年浙江省房地产市场发展报告
浙房网 2019-05-07 来源:浙房网
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[摘要]从房地产市场主要运行指标来看,房地产开发投资持续增长,商品房销售规模低速增长,商品房销售价格有所上涨,新开工面积增速放缓,竣工面积连续下降,企业资金较为紧张。总体来看,房地产市场保持平稳运行,未来房地产调控政策将面临调整,市场以稳为主。。

2018年浙江省房地产市场发展报告

浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心

2018年我国房地产市场仍然坚持“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”的主基调,全省各级政府紧紧围绕这个主基调,围绕“因城施策,分类调控”原则,房地产市场调控政策不断深化。从房地产市场主要运行指标来看,房地产开发投资持续增长,商品房销售规模低速增长,商品房销售价格有所上涨,新开工面积增速放缓,竣工面积连续下降,企业资金较为紧张。总体来看,房地产市场保持平稳运行,未来房地产调控政策将面临调整,市场以稳为主。

一、坚持“房住不炒”,调控政策持续深化

2018年遵照中央经济工作会议和政府工作报告精神,全省各级政府坚持“房住不炒”和“租购并举”的主基调,“因城施策,分类调控”来调控房地产市场,在市场监管、完善限购限售政策、人才用房建设,以及公积金使用等方面及时出台了相应调控措施,保持了房地产市场健康稳定地发展。

1.不断加强房地产市场监管

在省级层面,在2017年4月浙江省住房和城乡建设厅出台《关于进一步优化行业管理服务,促进房地产市场平稳健康发展的通知》的基础上,2018年7月10日,浙江省住房和城乡建设厅以房地产开发企业专项检查为切入点,开展了“双随机”抽查,被检查房地产开发企业,检查人员均为随机抽取,并及时向社会公布抽查情况及结果,首次“双随机”抽查选点为绍兴市。

在城市层面,2018年7月31日杭州住房保障和房产管理局联合市场监管、公安、物价等八部门下发了《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,在全市范围内联合开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动。同年11月2日,杭州住房保障和房产管理局又下发了《关于进一步加大我市房地产市场专项整治行动工作力度的通知》,进一步加强房地产市场执法检查,开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动。

除杭州市外,省内其他城市也陆续出台政策加强房地产市场监管。2018年6月13日,嘉兴市建委等9部门印发《关于进一步加强市区房地产市场监管规范商品住房销售行为的通知》,规定“房地产开发企业应在项目取得《商品房预售许可证》后10日内一次性公开销售全部准售房源,不得分幢、分单元、分层、分批销售。房地产开发企业应合理安排开盘时间和销售方式,避免在夜间(20:00至次日8:00)进行项目开盘和销售活动,意向购房人数多于准售房源的,宜采取摇号等方式公开销售,也可邀请公证机构全程监督”。2018年9月5日,湖州住房和城乡建设局等10部门下发了《关于在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为,治理房地产乱象专项行动的通知》,重点打击投机炒房和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序。2018年9月10日,金华市建设局等9部门联合发出通知,决定到年底在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象的专项行动。2018年9月11日,衢州市住建局等10部门联合下发通知,通过部门联合执法,治理房地产市场乱象。

2.进一步完善限购限售政策

一是杭州实行公开摇号全程公证制度。2018年3月28日,杭州市住房保障和房产管理局宣布,杭州市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度,采取公开摇号全程公证的方式,以切实规范市场销售行为,维护市场秩序,保障消费者合法权益。同年4月4日,《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》在杭州住房保障和房产管理局官网上正式公布,《通知》要求:房地产开发企业采用公证摇号方式公开销售商品住房,应在申领商品房预售许可证前制定商品住房公证摇号公开销售方案,一次性公开销售当前准售房源;房地产开发企业公证摇号公开销售商品住房,应对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障。2018年6月25日,杭州市住房保障和房产管理局进一步完善该制度,规定“在杭州限购区域内暂停向企事业单住销售住房。在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)”。

二是宁波市限购政策扩围。2018年5月19日,宁波市奉化区人民政府《关于促进奉化区房地产市场平稳健康发展的通知》发布,要求在主城区(锦屏、岳林两个街道)新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),需取得不动产权属证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。同年5月19日,宁波杭州湾新区也发布了《关于促进本区房地产市场平稳健康发展的通知》,规定本通知实施之日起,在新区范围内新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),需取得不动产权属证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。2018年7月12日,宁波杭州湾新区又出台《关于本地自住人群购买新建商品住房优先选房暂行办法(试行)》,规定适用对象为意向购房家庭满足以下条件之一即可优先选购1套新建商品住宅:(1)宁波杭州湾新区户籍;(2)在宁波杭州湾新区缴纳社保连续6个月;(3)派遣到宁波杭州湾新区工作的中高级人才(需满足在派遣单位连续缴纳社保满6个月)、提供劳动合同、派遣证明和中级以上职称证书。房源范围为新建普通商品住房项目中户型建筑面积在144平方米以内(含)的准售房源。根据报名人数,由宁波杭州湾新区规划建设国土局统筹落实不少于1.5倍的房源。

3.加快人才用房建设

在省级层面,2018年6月11日,浙江省住房和城乡建设厅发布了《关于进一步落实高层次人才安居相关政策的通知》,《通知》提出了五个“进一步”要求,即“进一步落实非本地户籍高层次人才安居问题、进一步落实省部属单位高层次人才同城待遇问题、进一步加强外籍人才永久居留服务、进一步落实高层次人才住房公积金优惠政策、进一步提供便捷优质服务”,目的是更好解决高层次人才安居问题。与此同时,浙江省还加快了住房租赁市场培育步伐。例如,杭州、温州、绍兴,义乌和嘉善住房租赁试点全面完成并推广,杭州市的萧山区、余杭区、富阳区、临安区、大江东产业集聚区5个地方纳入第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点。

在城市层面,2018年2月14日,杭州市人民政府办公厅发布了《关于做好杭州市区人才专项租赁住房建设工作的通知》,明确“在2018年至2021年间,杭州市区开工建设5万套人才专项租赁住房”,同时要求“按各区政府(管委会)和市级做地主体2018—2021年住宅计划出让用地总量的5%,确定其四年人才专项租赁住房供地指标。已开工建设的人才专项租赁住房项目不计入总量”。与此同时,2018年10月18日,杭州市人民政府还出台了《关于调整完善市区户口迁移政策的通知》,《通知》放宽了高技能人才引进户口迁移政策,即45周岁以下具有技师以上职业资格人员及35周岁以下具有高级工职业资格人员,在杭州市区同一用人单位连续工作满3年,且在杭州市区有合法固定住所,可申请在杭州市区落户,精益放宽了人才落户以及投靠迁移政策,并建立了居住证与户口登记相衔接制度。

其他城市也积极出台相应的人才政策。例如,2018年5月29日,中共温州市委、温州市人民政府印发了《关于高水平建设人才生态最优市的40条意见的通知》,《通知》明确“企业引进国千等B类人才科获得1000万元综合奖励,包括人才最高500万元奖补和企业最高500万元奖励;企业引进工程师给予10-20万元奖励;企业博士、硕士、“双一流”高校全日制本科毕业生享受10-40万元购房补贴。”

4.不断完善公积金制度

在省级层面,2018年3月29日浙江省直住房公积金中心首创支付宝提取公积金等措施,即从3月29日起,浙江省直单位缴纳公积金的职工可以在支付宝上办理无房提取、离退休提取和本市本人购房提取等业务。同年11月5日,浙江省直住房公积金中心网上还贷提取业务正式上线,缴存客户只需轻点鼠标、刷脸认证便可完成还贷提取网上申请,实现了还贷提取“零材料、零跑腿”办理,极大方便了城市居民的购房。

在城市层面,2018年7月6日,杭州住房公积金管理委员会发布了《关于规范改进住房公积金提取政策的通知》,《通知》重点支持职工在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房提取住房公积金,职工在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的,不得提取住房公积金。同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的,要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。

2018年4月19日,温州市住房公积金管理中心发布的《关于调整我市住房公积金若干业务政策规定的公告》明确:缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修首套自有住房,申请个人住房公积金贷款的,贷款首付比例由原不得低于20%调整为不得低于30%。缴存职工家庭已拥有1套自住住房,为改善居住条件购买、建造、翻建、大修家庭第二套自有住房申请个人住房公积金贷款的,贷款首付比例由原不得低于30%调整为不得低于50%。同年9月21日,台州市住房公积金管理中心下发的《关于调整住房公积金贷款和提取相关政策的通知》要求:从21日起市公积金贷款将实行“认房又认贷”政策,即职工家庭在台州市规定区域内已有两套住房的,或已享受两次及以上住房公积金贷款的,不再受理购买第三套及以上住房的公积金贷款。异地还贷提取公积金,房子所在地应当是职工家庭成员的工作所在地,户口所在地或籍贯所在地。2018年9月25日,嘉兴市住房公积金管理委员会办公室和嘉兴市住房公积金管理中心共同发布了《关于我市调整住房公积金提取政策的通知》,《通知》优先支持租房提取,简化租赁商品房提取手续,提高租赁商品房提取住房公积金限额。每人提取金额由原来的最高不超过700/月提高到1000元/月。职工及其配偶、未婚子女在非缴存地或非户籍所在地购买商品住房及偿还住房贷款本息的,一律不得提取住房公积金。

总体来看,2018年全省各级政府的房地产调控政策持续深化,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众合法权益,把“房住不炒”精神落到实处。

二、开发投资持续增长,住宅投资增长明显

1.房地产开发投资持续增长

2018年全省完成房地产开发投资9945亿元,同比增长20.9%,与全国平均水平(9.5%)相比,浙江省房地产投资增速远高于全国平均水平。分年度来看,全省房地产开发投资增速在经历2015年下降后,从2016年开始,房地产开发投资出现持续增长态势,2016年、2017年和2018年房地产开发投资分别达到7469亿元、8227亿元和9945亿元,增速分别为5.0%、10.1%和20.9%。

2.住宅开发投资增长明显

分类型来看,2018年全省住宅开发投资实际完成额约为6707亿元,同比增长26.8%,办公楼开发投资实际完成额约为383亿元,同比下降13.0%,商业营业用房开发投资实际完成额约为788亿元,同比下降16.3%,其他房屋开发投资实际完成额约为1618亿元,同比增长34.9%。其中,办公楼、商业营业用房开发投资实际完成额已经连续三年下降,下降幅度较大。住宅和其他房屋开发投资成为房地产开发投资的主要增长点,其中,住宅开发投资增速超过全国平均水平(13.6%)13.2个百分点。

从住宅投资来看,改善型住宅开发投资增长较快,而刚需住宅开发投资出现下降。2018年全省144平方米以上住房和别墅、高档公寓开发投资完成额分别为1862亿元和566亿元,同比分别增长15.8%和46.5%。而90平方米以下小户型住房开发投资完成额约为1063亿元,同比下降1.3%,已经连续三年出现下降。

分区域来看,11个城市房地产开发投资出现分化。2018年湖州、衢州、金华、台州和嘉兴等5个城市房地产开发投资额增长较快,同比增速分别为73.8%、59.5%、44.0%、43.1%和31.6%,均高于全省20.9%的水平。杭州、宁波、温州、绍兴和丽水等4个城市房地产开发投资额虽然保持增长,但增幅低于全省平均水平。而舟山市房地产开发投资额出现负增长,同比下降10.5%,是全省11个城市房地产开发投资下降的唯一城市。

三、销售规模低速增长,城市之间出现分化

1.商品房销售规模低速增长

经过2017年商品房销售面积增幅回落后,2018年全省商品房销售面积增速继续下降。2018年全省新建商品房销售面积约为9755万平方米,同比增长1.6%,与2017年相比(11.1%),增幅下降了9.5个百分点。

分类型来看,2018年全省商品住宅销售面积约为7936万平方米,同比增长3.5%,与2017年相比(6.0%),增幅回落了2.5个百分点,办公楼销售面积约为424万平方米,同比下降14.1%,商业营业用房销售面积约为642万平方米,同比下降了8.1%,其他房屋销售面积约为753万平方米,同比增长2.0%。由此可见,中央房地产调控政策效应逐渐显现,商品住宅销售面积呈现低速增长态势,办公楼和商业营业用房销售面积增速出现下降。

分月度来看,全省商品房销售面积增速在下半年呈现逐步回落态势。2108年全省商品房销售面积增速7月份达到了8.0%,但从8月份开始全省商品房销售面积增速逐月下降。8月份、9月份、10月份、11月份和12月份商品房销售面积增速分别为6.8%、4.2%、2.8%、2.4%和1.6%。

从商品房销售额来看,增幅也呈现下降趋势。2018年全省新建商品房销售额约为14090亿元,同比增长14.2%。分年度来看,从2016年起,全省商品房销售额增速呈现逐年下降趋势,与2017年同期增长28.5%相比,增长幅度下降了14.3个百分点。分类型来看,全年商品住宅销售额约为12096亿元,同比增长17.4%,办公楼销售额约为629亿元,同比下降6.7%,商业营业用房销售额约为985亿元,同比增长1.5%,其他房屋销售额约为379亿元,同比下降3.9%。住宅和商业营业用房销售额同比增长,而办公楼和其他房屋销售额同比下降。

2.城市之间销售面积出现分化

2018年因国家继续实行“分类调控、因城施策”的房地产调控政策,全省11个城市之间商品房销售面积出现分化。杭州市受商品住宅“摇号”政策以及限购、限贷等政策综合影响,商品房销售面积出现较大回落,同比下降了18.4%。舟山市和衢州市由于“需求外溢”需求减小,商品房销售面积也出现下降,同比分别下降了7.9%和5.7%。丽水和台州两个城市商品房销售面积增幅最大,同比分别达到19.2%和12.5%,增幅超过两位数。而嘉兴、温州、湖州、金华、宁波和绍兴等城市,商品房销售面积基本稳定,同比分别增长9.4%、8.9%、8.7%、8.7%、5.2%和2.8%。

四、商品房价格仍上涨,涨幅逐渐趋于理性

1.新建商品房价格上涨,但上涨幅度有所放缓

将年度商品房销售额除以商品房销售面积,计算得到年度商品房销售平均价格。根据浙江省房地产统计数据资料计算,2018年全省商品房、商品住宅和非住宅商品房的平均价格分别为14444元/平方米、15242元/平方米和10962元/平方米,而2017年全省商品房、商品住宅和非住宅商品房的平均价格分别为12855元/平方米、13430元/平方米和10568元/平方米,同比分别上涨了12.4%、13.5%和3.7%。与2017年涨幅相比,2018年全省商品房、商品住宅和非住宅的价格上涨幅度有所放缓。

另外,根据浙江省城调队公布的浙江省11个设区市新建商品住宅销售价格指数,与2017年相比,2018年全省11个设区市新建商品住宅价格也全部上涨。其中,舟山、宁波、嘉兴和杭州四城市涨幅较大,同比分别上涨6.2%、6.1%、5.7%和5.6%;涨幅最小的城市有湖州、绍兴和温州三个城市,新建商品住宅价格涨幅分别为0.5%、1.5%和1.9%;金华、衢州、台州和丽水四个城市涨幅都在2.0%以上。

2.二手住房价格上涨,但逐渐趋于理性

从二手住房来看,根据浙江省城调队公布的浙江省11个设区市二手住宅销售价格指数的数据,与2017年同期相比,全省11个设区市二手住宅销售价格也全部上涨,但与新建商品住宅相比,除个别城市(衢州和舟山二手住宅价格分别上涨8.2%和8.1%)涨幅较大外,其它城市二手住宅价格涨幅在0.7-4.9%之间,二手住宅价格涨幅小于新建商品住宅价格。

与年初相比,一些城市二手住宅价格下降趋势较为明显。例如,根据浙江省城调队公布的浙江省11个设区市二手住房销售价格指数,台州、绍兴和嘉兴3城市二手住宅价格下降幅度较大。以台州市为例,2018年1月份,台州市二手住宅价格指数为117.4,到了12月份,二手住宅价格指数为100.7,与1月份相比,二手住宅价格下降了16.6%。绍兴和嘉兴两城市二手住宅价格下降幅度也较大,与1月份相比,绍兴和嘉兴两城市12月份二手住宅价格分别下降了13.9%和11.6%。总体来看,二手住房价格虽然上涨,但逐渐趋于理性。

五、开工面积增速放缓,竣工面积连续下降

1.房屋新开工面积增速放缓

2018年,全省房屋新开工面积约为12879万平方米,同比增长27.3%,涨幅低于2017年(38.9%)11.6个百分点。其中,住宅新开工面积约为8766万平方米,同比增长31.7%;办公楼新开工面积约为485万平方米,同比增长3.7%;商业营业用房新开工面积约为856万平方米,同比下降4.2%;其他房屋新开工面积约为2773万平方米,同比增长31.8%。与2017年相比,各种类型房屋新开工面积增速都有所放缓,特别是商业营业用房,已经出现负增长情况。

在房屋新开工面积中,从2015年开始,住宅新开工面积占比逐年增长,表明市场住宅开发日益受到开发企业青睐。2015年、2016年、2017年和2018年住宅新开工面积分别为3746万平方米、4517万平方米、6654万平方米和8766万平方米,占比分别为57.3%、62.0%、65.8%和68.1%。

需要注意的是,刚性需求住宅新开工面积大幅度减少。2018年90平方米以下住宅新开工面积1136万平方米,同比下降5.4%,与去年相比(34.3%),下降了39.7个百分点;144平方米以上住宅新开工面积1526万平方米,同比增长14.2%;别墅和高档公寓新开工面积437万平方米,同比增长16.1%。从近3年住宅新开工面积来看,2018年90平方米以下住宅下降尤其明显。

2.商品房竣工面积连续下降

2018年全省房屋竣工面积约为5190万平方米,同比下降24.6%。其中,住宅竣工面积约为3048万平方米,同比下降29.8%,办公楼竣工面积约为384万平方米,同比下降2.1%,商业营业用房竣工面积约为630万平方米,同比下降14.9%,其他房屋竣工面积约为1128万平方米,同比下降20.2%。

分年度来看,全省房屋和住宅竣工面积已经连续两年大幅度下降。2016年、2017年和2018年全省房屋竣工面积分别为7925万平方米、6884万平方米和5190万平方米,2017年和2018年同比分别下降13.1%和24.6%。2016年、2017年和2018年全省住宅竣工面积分别为5092万平方米、4339万平方米和3048万平方米,2017年和2018年住宅竣工面积同比分别下降了14.6%和29.8%。

六、加强金融风险管控,企业资金普遍紧张

1.加强金融风险管控

2017年12月中央经济工作会议上提出,中央要求今后三年打好三个攻坚战,“防范化解重大风险”居于首位。2018年中央各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务,深化基础性关键制度改革。例如,央行要求切实防范化解金融风险,加强金融风险研判及重点领域风险防控,加强影子银行、房地产金融等宏观审慎管理。国家发改委强调引导规范房地产企业境外发债资金投向,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

随着中央一系列化解金融风险、企业债务风险、地方政府债务风险、房地产市场风险等加强金融风险管控措施出台,2018年房地产开发企业海外融资、公司债、信托、银行贷款等融资渠道受到很大限制,流向房地产的资金规模收缩,融资成本提高,融资难度增加等,对房地产开发企业的资金链形成压力和考验。

2.企业资金普遍紧张

2018年全省房地产开发企业到位资金约为14249亿元,同比增长9.3%,增速与去年同期相比(20.0%)下降了10.7个百分点。其中,国内贷款约为2279亿元,同比增长11.1%;利用外资约为4亿元,同比下降了72.3%;自筹资金约为4503亿元,同比增长了29.2%;定金及预收款约为5064亿元,同比下降1.2%,个人按揭贷款约为1904亿元,同比下降了8.0%,其他到位资金约为494亿元,同比增长71.7%。

从近几年房地产开发企业实际到位资金结构来看,自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款一直是开发企业资金的重要来源,2014年、2015年、2016年2017年和2018年自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款三项之和占房地产开发企业到位资金的比例分别为74.9%、80.6%、81.2%、81.9%和80.5%。2018年房地产开发企业定金及预收款和个人按揭贷款的下降,加上金融风险管控,房地产开发企业融资渠道受限,使得房地产开发企业资金普遍感到紧张。

七、改革开放四十周年,房地产业贡献巨大

2018年是我国改革开放40周年,房地产业作为我国经济支柱,对我国经济社会发展产生了非常重要的影响。浙江省在住房制度改革和房地产市场经济体制创新等方面走在全国前列,产生了“浙江现象”,浙江省房地产业的繁荣发展,对浙江省经济社会发展贡献巨大。

1.房地产市场繁荣发展

1998年12月31日,浙江省人民政府转发实施了浙江省住房改革委员会《关于进一步深化我省城镇住房制度改革的实施方案》,全面落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场。自此浙江省房地产市场开始启动,房地产投资热情不断提高,市场得到空前发展。根据浙江省统计年鉴资料,1990-2018年全省房地产开发投资额从不到10亿元增加到2018年的9945亿元,增长了近1000倍之多;商品房销售面积从1990年的193万平方米,增加到2018年的9755万平方米,增长了50倍之多。浙江省房地产开发企业个数从1990年的216个增加到2015年的6252个,房地产从业人数从1990年的5365人,增加到2015年的121738人。同时,全国各地的优秀房产公司纷纷逐鹿浙江市场,形成了百舸争流,繁荣发展的新格局。

2.城镇居民住房状况得到改善

改革开放之前,很多城镇居民通过租赁房管部门或单位房屋解决居住问题,居民拥有住房的比例较低,住房面积小。改革开放实施以来,浙江城镇住房制度进行了市场化改革,使城镇居民购买房屋成为可能。1992年浙江城镇居民中租住公房的家庭所占比例超过80%,拥有住房产权的家庭仅为15.4%;到了2013年,城镇居民中租住公房的家庭的比例下降至1.48%,自有房家庭的比例达到81.67%,至2017年自有家庭的比例进一步提高至85.3%。2017年,浙江城镇居民人均住房建筑面积达到41.51平方米,比1990年和2000年分别增加了27.51平方米和21.51平方米。改革开放40年来,浙江城镇居民住房状况不断改善。

3.城市基础设施得到不断提高

城市是人类社会进步的重要载体,城市化水平和城市生活品质与经济发展阶段密切相关。在商品房大规模开发建设启动以前,浙江省城市基础设施十分落后。正是房地产市场启动,才使得大规模城市建设得以实施。例如,1998年,杭州市政府明确提出了“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的发展战略,政府引导,市场驱动,大规模投资住房建设,实施安居工程,完善住宅物业管理,增加园林绿化建设,在水、大气、噪声污染控制和拆除违法建筑等方面也成效显著,使城市居住环境得到了改善。据此,杭州市政府获得了2001年世界人居环境改善方面的最高奖项——“联合国人居奖”,旨在“表彰其通过大规模的住房及基础设施投资,使城市环境得到了根本改善”。

4.住房保障体系逐步完善

经过长期不断努力,浙江省住房保障体系逐步完善。以杭州为例,保障性住房“五房并举”,成效显著。至2011年底,廉租住房已实现对低保标准2.5倍以内住房困难群众的“应保尽保”,累计保障1.1万户,占市区家庭总户数的1.58%;经济适用住房已基本实现对人均可支配收入80%以下中低收入住房困难家庭的“房等人”目标,累计推出房源557.81万平方米,惠及6.8万户家庭,占市区家庭总户数的10.22%;危旧房改善累计面积达177万平米,有效改善了3.5万户困难群众住房条件,促进了社会公平和谐,住房城乡建设部曾在全国范围内推广杭州的做法,并授予杭州危旧房改善工程“中国人居环境范例奖”;拆迁安置房累计拆迁保底安置0.9万户;公共租赁住房累计推出房源0.9万套,使城市中等偏下收入家庭、大学毕业生、创业人员的住房难得到有效缓解。住房保障的推进,改善了困难群众和弱势群体居住条件,保障了群众基本权利和切身利益,维护了社会公平正义。

八、限政措施面临调整,未来市场以稳为主

1.“限政”措施面临调整

2018年各级政府出台各种房地产调控政策450次左右,成为历史房地产调控政策最密集的年份,“限政”是2018年房地产调控的基本特征,全国有90多个不同级别城市执行了限售政策,上百个城市执行限购限贷等各种政策。限制性政策属于“临时管制”的短期措施,长期实施会损害市场机制的正常功能,不利于长效机制建设,也不适应“使市场在资源配置中起决定性作用”的改革要求。

2018年12月的中央经济工作会议指出,2019年要“统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作,保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心”。在国内外形势复杂、经济下行压力加大的背景下,更加需要稳定房地产市场,使其在国家“稳中求进”的总基调中发挥重要作用。2018年12月24日,住建部召开了全国住房和城乡建设工作会议,在这次会议上住建部提到了2019年的核心目标是稳地价、稳房价及稳预期,在这三大稳定工作目标中,住建部将稳地价放在了第一位。因为自从进入2018年以来,中国土地市场确实呈现出流拍数量增大,溢价率迅速下降的基本态势。

中央经济工作会议强调“六稳”和住建部工作会议“三稳”表述,预计一些“限政”措施将有所松动。从近期一些地方政府的动作来看,放松“限政”措施的积极性更高。例如,2018年12月18日菏泽市取消一二手房限售,同年12月21日珠海市出台非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至1-12月等。

总体来看,我国房地产业规模巨大,涉及因素复杂,影响的广度和深度也比其它产业要大。从投资规模、销售面积、销售金额、商品房价格、市场氛围等方面来看,“限政”政策面临适当调整。

2.未来市场以稳为主

虽然房地产调控政策会有所调整,未来房地产市场将以稳为主,不会出现房价大幅上涨的局面,主要有以下几个方面的原因:

一是放松“限政”是“因城施策”的体现,并不会改变“房住不炒”的定位。因此,政策放松的范围、方式、力度都会呈现渐进性。此外,政策放松的主要目的并不是刺激房价,而是完善和稳定市场,防止大起之后出现大落。

二是受国内外一系列复杂因素的影响,未来我国宏观经济景气度下降压力较大,宏观经济运行与房地产市场密不可分,必然会大大影响房地产市场的预期和投资、销售、价格等等。再加上宏观经济政策的重点在于加快供给侧结构性改革,促进金融服务实体经济,推动高质量发展。房地产并不是其重点支持方向,因此很难出现火爆的市场氛围。

三是在“去库存”政策刺激下,我国商品住宅近三年来成交规模巨大,集中释放了购房需求。据统计,全国商品住宅销售面积2016年是13.8亿平方米,2017年是14.5亿平方米,2018年是14.8亿平方米。按照7亿城镇人口粗略计算,近三年人均购买商品住宅超过6平方米。从信贷统计数据来看,居民家庭加杠杆力度很大,存在阶段性透支购房能力的问题。

四是从购房心理和行为分析,随着市场热度降低,放松限制性政策、不需要“摇号购房”、新房与二手房市场“价格倒挂”缩小甚至消失、一些项目出现“维权”活动等,都会使购房者心态变得冷静,从“抢购”转变为“观望”。

整体而言,未来市场可能出现“‘限政’放松+市场调整”的情景组合。各级政府、金融机构、开发商、购房者等各类市场主体都应审时度势,回归本位,把防控风险放在重要地位,追求高质量发展,是房地产为美好生活做出贡献。

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